Wer seine Immobilie schon zu Lebzeiten übertragen möchte, sollte die rechtlichen und steuerlichen Folgen gut kennen. Ein notarieller Überlassungsvertrag kann helfen, Vermögen zu sichern, Freibeträge zu nutzen und die Familie abzusichern – vorausgesetzt, Themen wie Nießbrauch, Rückforderungsrechte und die 10-Jahres-Frist sind sauber geregelt.
1. Überlassungsvertrag, Nießbrauch, Rückforderungsrecht und die 10-Jahres-Frist im Sozialrecht
Viele Eltern möchten ihre Immobilie nicht erst im Erbfall weitergeben. Sie übertragen sie lieber schon zu Lebzeiten – an Kinder oder andere nahe Angehörige. Das hat gute Gründe. Aber es gibt dabei auch einiges zu beachten.
Eine Immobilienübertragung erfolgt durch einen sogenannten notariellen Überlassungsvertrag. Was ist ein solcher Überlassungsvertrag?
Es handelt sich um eine notarielle Vereinbarung, bei der sich ein Übergeber verpflichtet, einem Übernehmer ein bestimmtes Immobilienvermögen zu übertragen. Häufig erfolgt die unter nahen Angehörigen im Rahmen der sogenannten vorweggenommenen Erbfolge. Die Übertragung ist überwiegend schenkweise gestaltet und enthält idealerweise Gegenleistungen oder Vorbehalte, zum Beispiel Wohnrechte oder Pflegeleistungen. Solche Gegenleistungen dienen nicht nur der Absicherung des Übergebers, sie reduzieren auch steuerlich den Wert der Schenkung. Wer folglich seine Immobilie überträgt, muss nicht auf Nutzung oder Einkünfte verzichten.
2. Warum sollte ich frühzeitig übertragen?
Häufigstes Motiv der Übergeber ist dabei der Schutz vor dem sog. Sozialhilferegress und der Vermeidung von Erbschaftsteuer im Erbfall. Der Sozialhilferegress bezeichnet die Möglichkeit des Sozialhilfeträgers, bei Eintritt einer kostenintensiven Pflegebedürftigkeit des Übergebers innerhalb von zehn Jahren die vorgenommene Schenkung gem. §§ 93, 94 SGB XII iVm § § 528 Abs. 1 BGB zurückzufordern, sofern der Übergeber nach der Vollziehung der Schenkung nicht mehr in der Lage ist, seinen eigenen Unterhalt zu bestreiten.
Durch rechtzeitige Übertragung von Immobilienvermögen sollen zudem die Freibeträge innerhalb der Familie möglichst optimal ausgenutzt werden. Der Freibetrag nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) kann dabei mehrfach ausgenutzt werden, wenn zwischen zwei Schenkungen oder einer Schenkung und dem Erbfall zehn oder mehr Jahre liegen. Angesichts zu erwartender Wertsteigerungen von Immobilien ist eine rechtzeitige Übertragung empfehlenswert: Ein späterer Wertzuwachs wird bei der Berechnung der Erbschaftsteuer nicht berücksichtigt, wenn sich die Immobilie bereits im Eigentum des Übernehmers befindet. Die Rückforderung ist jedoch ausgeschlossen, wenn seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes zehn Jahre verstrichen sind (§ 529 Abs. 1 BGB). Wer also früh genug überträgt, schützt sein Vermögen dauerhaft.
Für bestimmte Lebenssituationen des Übernehmers, die im Verlauf des Lebens eintreten könnten, kann vereinbart werden, dass dem Übergeber das Recht zusteht, die Rückübertragung zu verlangen. Typische Gründe sind etwa Insolvenz des Beschenkten, Verkauf der Immobilie ohne Zustimmung, Scheidung oder der Tod des Beschenkten vor dem Übergeber.
3. Fazit
Ein Überlassungsvertrag ist ein wirksames Instrument zur Vermögens- und Familienplanung. Er verbindet steuerliche Vorteile mit persönlicher Absicherung – wenn er richtig gestaltet ist. Die 10-Jahres-Frist, der Nießbrauchsvorbehalt und vertragliche Rückforderungsrechte sind dabei zentrale Bausteine.
Jede Situation ist individuell. Deshalb ist eine sorgfältige vertragliche Gestaltung entscheidend.
Gerne berate ich Sie notariell in unserem Standort in Preetz und erarbeite gemeinsam mit Ihnen eine Lösung, die individuell zu Ihrer Familie und Ihren Wünschen passt.
Dr. Sabrina Risse-Steller
Rechtsanwältin und Notarin mit dem Amtssitz in Preetz